Flik 4. Att bo i en bostadsrätt

Vad innebär det att bo i en bostadsrätt?

Som innehavare av en bostadsrätt i en bo­stadsrättsförening är du medlem i en ekono­misk förening. Föreningen har till uppgift att upplåta bostäder åt sina medlemmar på obegränsad tid.

Ägarförhållande, nyttjanderätt

Som bostadsrättshavare äger du inte din lägenhet, utan det är föreningen som äger hela fastigheten. Du har däremot rätt, att såsom medlem i föreningen och bostads­rättshavare, fritt nyttja lägenheten på obe­gränsad tid. Du har till exempel rätt att göra vissa mindre ändringar i lägenheten. Däremot får du inte utan styrelsens godkännande göra några väsentliga ändringar, såsom flyttning av dörrar, väggar etc.

Styrelse, firmatecknare

En bostadsrättsförening är en juridisk per­son, dvs. den kan själv teckna avtal till exempel med leverantörer. De som undertecknar avtal är föreningens styrelse eller av styrelsen ut­sedda firmatecknare.

De som sitter i föreningens styrelse är valda av föreningens medlemmar på förenings­stämman (se stadgar). Personerna framgår av årsredovisningen eller i patent- och regi­streringsverkets föreningsregister (registre­ringsbeviset). På registreringsbeviset framgår även vem/vilka som är firmatecknare.

Stadgar och ekonomisk plan

Hos patent- och registreringsverket finns också föreningens stadgar och ekonomiska plan registrerade. Stadgarna styr tillsammans med lagar och förordningar föreningens verksamhet.

I den ekonomiska planen finns uppgifter om föreningens lägenheter, vad som ingår i års­avgiften, andelstal, insatser m.m. Varje förening är skyldig att ha en medlems­förteckning och en lägenhetsförteckning. I dessa finns angivet föreningens medlemmar, vilka lägen­heter som finns och vilka som är bostads­rättshavare eller uthyrda i andra hand.

Några vanliga frågor

Vem svarar för reparationer och underhåll?

Enligt stadgarna är du som medlem ansvarig för inre reparationer och underhåll av din egen lägenhet. Föreningen svarar för det yttre under­hållet, till exempel trapphus, fasader och yttertak. Viss del av årsavgiften sätts av för framtida under­håll av gemensamma delar, så kallat yttre underhåll.

För att du lättare skall kunna tolka vilket underhåll som du respektive föreningen ansva­rar för bifogas en förteckning med tolkning av Bostadsrättslagen (7 kap 12§) och föreningens stadgar (28§).

Vilken försäkring behöver jag?

Föreningens fastighetsförsäkring täcker skador på byggnad förorsakade av utströmmande ledningsvatten och brand. Fastighetsförsäkring täcker däremot inte skador på din egendom. Föreningen har därför tecknat bostadsrättsför­säkring för samtliga medlemmar och ingår i av­ avgiften.

Vad ingår i årsavgiften?

Årsavgiften skall täcka din del av föreningens gemensamma kostnader, till exempel räntor, amorte­ringar, förvaltning, fastighetsförsäkring m.m. I den ekonomiska planen finns angivet vilka kostnader som ingår i årsavgiften, Årsavgiftens storlek bestäms av styrelsen och fördelning sker efter lägenheternas andelstal. Årsavgiften skall betalas månadsvis i förskott.

Får jag hyra ut min lägenhet i andra hand?

Allmänt gäller att du inte kan hyra ut din lägenhet i andra hand. Styrelsen kan dock medge andrahandsuthyrning i vissa fall, om "synnerliga skäl" föreligger. Om styrelsen avslår din ansökan att hyra ut kan du vända dig till Hyresnämnden för prövning.

Det är du som bostadsrättshavare som ansva­rar för din lägenhet, även under uthyrnings­tiden. Detta innebär att du skall se till att års­avgiften blir betald, att din hyresgäst inte missköter sig m.m.

Du måste dessutom se till att din hyresgäst avstår från sitt besittningsskydd. I annat fall kan du få svårt att få tillbaka din lägenhet efter uthyrningstiden.

När kan jag överlåta min bostadsrätt?

Du kan när som helst sälja din lägenhet och till vilket pris du vill. Försäljningen skall vara skriftlig.

För giltigt köp krävs att köparen godkännes av styrelsen samt att överlåtelsehandlingen anger köparens och säljarens namn, personnummer, adress, överlåtelsesumma och vilket objekt som avses. Handlingen skall undertecknas av köpare och säljare samt godkännas av make/maka eller sambo. Eventuell pantsättning måste lösas eller överlåtas innan en överlåtelse kan ske. En kopia av avtalet skall lämnas till styrelsen tillsammans med ut- och inträdesansökningar beträffande medlemskap.

Hur kan jag påverka mitt boende?

Normalt sett skall föreningen hålla förenings­stämma före juni månads utgång varje år. Vid detta tillfälle samlas föreningens medlemmar för att gemensamt gå igenom årets verksamhet. Styrelsen skall presentera årsredovisning och verksamhetsberättelse. Föreningsstämman skall godkänna styrelsens förvaltning - "ge styrelsen ansvarsfrihet".

Varje medlem kan komma med förslag till verksamhet/åtgärder. Förslagen skall vara sty­relsen till handa i god tid före stämman. Med­delande om när stämman äger rum kommer att skickas ut till medlemmarna. Det är vid stäm­man som föreningen väljer styrelse och reviso­rer för det kommande året (se stadgar).

Vid vissa tillfällen kan också extra förenings­stämma förekomma. Detta kan ske om före­ningens stadgar skall ändras eller om styrelsen vill ha ett snabbt avgörande i någon speciell fråga. Även en grupp medlemmar (minst 10 procent av alla röstberättigade medlemmar) samt revisorerna kan begära att extra stämma. Vid extra föreningsstämma fattas endast beslut i ärenden för vilket stämman utlysts.

Protokoll

Protokoll från föreningsstämmor skall enligt stadgarna vara tillgängliga för medlemmar senast tre veckor efter stämman.

Det är endast stämmoprotokoll som samtliga medlemmar har rätt att ta del av. Protokoll från styrelsesammanträden är inte offentliga efter­ som de kan innehålla konfidentiella uppgifter om enskilda medlemmar, men revisorerna kan läsa protokoll för din räkning.

Flik 5. Lokala regler